«Пробиваем потолок каждый день»: шантаж, торг и принятие на рынке складов

Аренда складов дорожает с начала года, свободных площадей нет. Сформировался многомиллионный навес нереализованного спроса, за которым не успевает предложение. Есть ли предел росту арендных ставок и почему склады стали так нетипично востребованы?

«Рекордные показатели», «прорыв ценовой плотины», «стремительный рост» — с таких слов начинаются отчеты крупных консалтинговых компаний об итогах III квартала на рынке складской недвижимости.

Ярче всего выглядит рост ставок — «исторический максимум». По оценке компаний NF Group, Ricci и Core.XP, к III кварталу средневзвешенная ставка аренды склада в Московском регионе достигла значения 7500 рублей за кв. м в год, тогда как в начале 2023 года те же компании оценивали ее в диапазоне 5500-6000 рублей за кв. м в год. При этом склады, расположенные в пределах МКАД, стоят в разы дороже: NF Group называет диапазон 10 500–12 500 рублей за кв. м в год, IBC Real Estate — 9950 рублей за кв. м в год, Ricci — 12 000 рублей за кв. м в год.

Для сравнения: до пандемии, в 2019 году, средняя ставка была 3900 рублей (данные NF Group).

Вакантность на минимумах менее 1%, и такая ситуация сохраняется достаточно давно: в отчетах об итогах первого полугодия 2023-го уже фигурировала доля вакантных площадей порядка 1%.

Казалось бы, свободных площадей просто нет и сделки проводить не с чем. Однако отсутствие свободных площадей не помешало заключить рекордное количество сделок. Core.XP оценили объем поглощения за три квартала в 2,1 млн кв. м, IBC Real Estate — в 2,5 млн кв. м, NF Group — в 2,6 млн кв. м.

Рекордный объем спроса подкрался к складскому рынку незаметно. В декабре 2022 года, отвечая на вопросы Forbes о планах на ближайшее время, участники рынка в основном делали осторожные прогнозы о незначительном снижении ставок на фоне сдержанного спроса. Однако спустя всего три месяца, в марте 2023 года, эксперты начали фиксировать первые рекорды. Почему аналитики ошиблись?

«В конце прошлого года эксперты представляли различные сценарии развития рынка в 2023 году и слабо понимали, какие еще геополитические вызовы ожидают российскую экономику, поэтому и прогнозы давали сдержанные, — объясняет член совета директоров, руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. — Непонятен был и статус международного бизнеса в нашей стране, так как многие крупные корпорации занимали выжидающую позицию и только в 2023 году заявили о своем окончательном решении покинуть российский рынок или остаться».

«Декабрьские прогнозы делались на основе данных за октябрь — ноябрь, — уточняет заместитель генерального директора управляющей компании MLP Глеб Белавин. — А динамика, которую демонстрировал рынок в III-IV кварталах 2022 года, не была похожа на тот экспоненциальный рост, который мы увидели в 2023 году».

Часть собеседников Forbes указали, что спрос «прятался» в планах крупнейших маркетплейсов.

«Вывод об охлаждении рынка сложился в результате недооценки масштабов развития маркетплейсов, — говорит управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. — Между декабрем и мартом реализовался отложенный спрос, о котором консультанты не знали либо обладали информацией, которую нельзя было анонсировать в своих отчетах».

«Я думаю, эксперты не предполагали, что наши крупнейшие маркетплейсы продолжат так активно наращивать складские площади, ведь казалось, что в 2022-м склады уже арендованы с перспективой на развитие в ближайшие годы», — добавляет управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров.

Для чего маркетплейсам склады? Собеседники Forbes называют две причины: борьба с конкурентами и небывалая активность.

«Они готовы развиваться даже в убыток, чтобы завоевать свою долю рынка», — констатирует Ахмедзянов.

«К концу 2022 года почти все свободные площади ушли с рынка и многим показалось, что маркетплейсы насытились, — сетует региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. — Но нет, с начала 2023 года компании начали активно проводить тендеры на строительство BTS (build-to-suit, построенные под заказчика. — Forbes) своих фулфилмент-центров и сопутствующей инфраструктуры плюс активно продолжили арендовать площади под сортировочные центры и новые форматы».

«Предположу, что одной из причин (незамеченного потенциала спроса. — Forbes) стал рост числа селлеров на маркетплейсах, — рассуждает Белавин. — Частные предприниматели, насмотревшись на потребительскую панику 2022 года, решили, что можно самим привозить из-за рубежа товары международных брендов, вдруг ставшие дефицитом. Проблема в том, что так решило сразу очень много людей. Все они одновременно привезли практически одно и то же, и каждый сделал это с запасом, чтобы компенсировать проблемы с логистикой и успеть воспользоваться низким курсом доллара. В итоге мы получили ситуацию, похожую на то, как в 2020 году все резко начали закупать и торговать масками и санитайзерами, но к 2021 году, когда масочный хайп поутих, остались с нераспроданными объемами этих товаров. Только сейчас у нас и ассортимент товаров в разы, на порядок больше, и количество продавцов, и объемы закупок. Все это добро продается через маркетплейсы и затаривает склады под завязку».

По данным исследования Tinkoff eCommerce, в I квартале 2022 года прирост количества селлеров на маркетплейсах составлял 288%, с I квартала 2022-го по I квартал 2023 года прирост активных продавцов на маркетплейсах снизился: их количество выросло всего на 21%. В совместном исследовании MPGO и Shopstat подсчитали, что в общей сложности на Wildberries, Ozon, «СберМегаМаркете», «Яндекс Маркете» и российском AliExpress зарегистрировано 1,1 млн селлеров, однако количество активно торгующих продавцов ниже: например, при официальной цифре Wildberries в 840 000 селлеров, реальных (тех, у кого 30 и более продаж в месяц) на август 2023 года насчитывалось 192 215. Зато у Ozon их было 123 652 при «официальной» цифре 120 000. В любом случае, речь идет о нескольких сотнях тысяч продавцов, активно ввозящих товары и использующих складскую инфраструктуру маркетплейсов.

По итогам девяти месяцев 2023 года на онлайн-ретейл пришлось 38% спроса, по данным NF Group, 31%, по оценке Ricci.

Откуда же арендаторы берут площади, если на рынке практически нет свободных складов? Вакантными считаются только квадратные метры в уже введенных в эксплуатацию зданиях, которые не заняты арендатором на отчетную дату, например на конец квартала. В сделках же участвуют не только такие площади, но и те, которые прямо сейчас строятся под будущего арендатора или покупателя (BTS), пространства в строящихся складах спекулятивного типа, а также площади, которые сейчас занимает арендатор, срок чьего контракта истекает и кого управляющий складом намерен заменить.

Последнее явление компания IBC Real Estate в своем исследовании (есть в распоряжении Forbes) назвала «теневой вакансией», указав, что ее объем с I квартала 2023 года вырос в 5,9 раза, достигнув значения 330 000 кв. м. Классически вакантных складов на рынке 80 000 кв. м, еще 150 000 «квадратов» предлагается в строящихся спекулятивных складах.

Собеседники Forbes отмечают, что даже теневая вакансия не может удовлетворить гигантский нереализованный спрос.

«По нашим оценкам, объем неудовлетворенного спроса составляет более 10 млн кв. м в целом по стране на ближайшие три года, — подсчитал партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. — Это консервативная проекция, основанная на данных о запросах, наших знаниях о стратегических планах ведущих компаний, она учитывает дополнительный коэффициент для остальных участников рынка. Примерно 70% этого неудовлетворенного спроса приходится на онлайн-торговые площадки (маркетплейсы), остальные 30% — на традиционный ретейл, включая продовольственный и непродовольственный сегменты».

В моменте неудовлетворенный спрос меньше, но тоже превышает возможности рынка.

«Объем неудовлетворенного спроса только по Москве можно оценить в 2,5-3 млн кв. м»,

— говорит сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.

«Неудовлетворенный спрос сейчас оценивается в 1-1,5 млн кв. м», — полагает Ахмедзянов из IBC Global.

Ряд собеседников Forbes полагают, что не все предложения под ротацию действительно являются теневой вакансией, зачастую это манипуляция арендодателя с целью надавить на арендаторов.

«Ситуация может быть такой, что собственник просто хочет повысить ставки текущим арендаторам и выставляет площадь на рынок, прощупывая почву, устраивая что-то наподобие аукциона, — описывает схему директор Ricci | Склады Дмитрий Герастовский. — Потом происходит то, что должно произойти: текущий арендатор, видя спрос на площадь, которую он занимает, сдается и соглашается на новые ставки».

«Раздуваемую тему с ротацией продвигают консультанты, у которых, с одной стороны, есть неудовлетворенный спрос, с другой стороны, отсутствует предложение, — рассуждает коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. — По моей оценке, если расхождение между действующей ставкой и рыночной (из отчетов консультантов) находится в пределах 30%, то большинство собственников спокойно на это реагируют. Если же арендатор сидит по ставке, например, в два раза ниже рынка, то даже лояльный арендодатель самому лучшему арендатору будет пытаться подкорректировать ставку. Соответственно, часть площадей, которые заняты действующими арендаторами, собственники выводят на рынок. На самом деле как бы выводят, потому что таким образом они понуждают своих действующих арендаторов к пересмотру текущих ставок. Это очень сильное давление, потому что переезжать особо некуда».

«Нам известен кейс, когда собственник четыре раза за год поднимал ставку арендатору: договор позволял, и эта площадка была востребована, так что управляющий мог себе это позволить», — приводит пример CEO индустриального агентства недвижимости Herzen Ярослав Туа.

«Необходимо понимать, какая доля действительно пустых площадей присутствует на рынке, реально ли есть предложение под ротацию, а не просто повышение ажиотажа со стороны девелоперов для получения контрактов по новым условиям с повышенной ставкой аренды, — добавляет Ахмедзянов из IBC Global. — На самом деле на рынке сегодня нет качественных крупных складов под ротацию арендаторов либо есть точечные предложения по завышенным ценам».

Договоры аренды на складском рынке традиционно длинные. «От семи лет и более, — оценивает сроки Фомиченко из NF Group. — На вторичном рынке обычно устанавливают сроки в пределах трех — семи лет, среднее значение приближается к четырем с половиной — пяти годам». Получается, что прямо сейчас на рынке есть множество арендаторов, которые заключали договоры даже по доковидным ставкам (порядка 4000 рублей за кв. м против текущих 7500). Собеседники Forbes отмечают, что эта разница заставляет собственников изощренно давить на арендаторов и искать способы как можно скорее приблизить ставку к рыночной.

«Конечно, в таких условиях растет давление на тех арендаторов, которые не безупречно выполняют свои обязательства,

— констатирует сооснователь и операционный директор группы компаний Times Владислав Тальвер. — Еще пять лет назад собственники могли сквозь пальцы смотреть на небольшие задержки по оплате, например, а сегодня это уже повод задуматься о смене арендатора или изменить условия контракта».

«Если дата истечения далеко и отсутствует возможность досрочного расторжения, то на арендатора с долгим неразрывным договором, низкой ставкой и фиксированной или низкой индексацией сложно оказать давление, — уточняет инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов. — Безусловно, переговоры можно вести, если арендатор, например, хочет расшириться внутри вашего проекта, но это скорее единичные случаи. Так устроен рынок, иногда долгий договор помогает арендатору, иногда — арендодателю».

«Если договор предусматривает разрыв ранее финальной даты, в текущей обстановке индексации не избежать, а произойдет это при помощи рычага «досрочный выход», — уверен Герастовский из Ricci | Склады. — Если досрочный выход не предусмотрен, значит, разговор об индексации тоже будет, но при использовании другого инструмента: «точно не продлим договор с вами по истечении его срока». Для многих арендаторов это так же критично. Ничего, кроме как осознать реальность и пойти на компромиссы, арендаторам не остается. Кто-то проглатывает «шантажные ставки», кто-то уходит в BTS со сдвигом желаемых сроков получения объекта, есть и другие компромиссы и их комбинации».

Участники рынка, опрошенные Forbes, не смогли назвать какую-то предельную сумму, выше которой ставка аренды складов подняться не сможет.

«Психологического предела по ставке уже нет, мы пробиваем потолок каждый день»,

— констатирует Заглумин из Bright Rich | CORFAC International.

«Для складов нет предела, — уверен представитель компании Instone Development. — 12 000 за кв. м внутри города платили еще в 2018 году. И для ретейлера такие ставки очень даже подъемны по сравнению с арендой магазина по 300 000 рублей за квадрат на Неглинке».

«Когда освобождается площадь, собственники начинают консультироваться с брокерами и спрашивают: «Можем ли мы запросить 10 000–11 000 рублей за квадратный метр? Это нормальная ставка?» — рассказывает Туа из Herzen. — Однако брокеры часто отвечают: «Давайте немного подождем. Я уверен, что могу найти клиента, готового заплатить 13 000–14 000 рублей за метр. Вероятно, это станет новой стандартной ставкой».

«Почему нельзя осознать, что на самом деле долгие годы ставки на склады были ниже плинтуса, и сейчас они просто приходят в соответствие с реальностью? — вопрошает Герастовский из Ricci | Склады. — Почему нельзя осознать, что в рамках остальных затрат компаний-арендаторов выросшие ставки аренды именно на склад даже не отразятся на стоимости их продукции на полках в магазине? Попробуйте сравнить затраты на содержание офиса, который часто бывает сравним по размеру или превышает по размеру склад!»

Впрочем, многие собеседники Forbes как раз связали предельную стоимость аренды склада с тем, насколько она может отразиться на конечной стоимости товаров.

«Что касается верхнего предела ставок, это зависит от финансовых возможностей каждой компании, — отмечает старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. — Здесь нужно учитывать специфику и устойчивость бизнеса, а также составляющие затраты на конечный продукт».

«Полагаю, рост ставки постепенно подходит к плато, только оно выражается не в какой-то предельной стоимости аренды квадратного метра, а в том, в какой момент станет невозможно компенсировать рост арендной платы за счет повышения цен, — рассуждает Белавин из MLP. — Раньше для ретейлеров было нормой, если аренда занимала порядка 3% в обороте. Сейчас она стремится к 4,5-5%. Это уже не может не сказаться на конечной цене, а доходы покупателей при этом если и растут, то в пределах погрешности».

Ряд опрошенных экспертов все же назвали некую «психологическую отметку», за которой рост стоимости аренды складов если не прекратится, то замедлится.

«Ставки более 10 000 рублей теоретически могут слегка охладить спрос», — рассуждает Ахмедзянов из IBC Global.

«По моим ощущениям, психологическая отметка на текущий момент — это не 10 000, а 12 000 рублей, — уточняет Тальвер из Times. — Вполне возможно, что и она будет преодолена в скором будущем, рост ставок, по моим прогнозам, продлится до середины следующего года».

Высокий спрос и острый дефицит предложения складов будут сохраняться на рынке еще пару лет, полагают собеседники Forbes, но оба фактора будут «рассасываться», хоть и постепенно.

Большинство считает, что выход из тупика произойдет за счет увеличения предложения.

«Рынок в состоянии дать большее предложение, а спрос пусть растет, давайте спрос не трогать», — призывает основатель и генеральный директор группы компаний Times Сергей Назаров.

«Пока мы не видим предпосылок для разрешения ситуации дефицита, — говорит Алябьев из Core.XP. — Несколько сгладить ее может прирост предложения за счет новых спекулятивных проектов. Конечно, это не те объемы, которые бы удовлетворили весь спрос. Плюс появляются новые проекты BTS, в том числе от жилых девелоперов и непрофильных игроков, которые также удовлетворяют часть спроса». Сразу несколько экспертов тоже связали надежды с активностью девелоперов жилья на складском рынке, ранее об этом писал Forbes. Однако препятствием может стать высокая ключевая ставка, полагают некоторые участники рынка.

«Все, кто имеет дело с заемным финансированием в банках, тратят на 60-80% больше в связи с повышением ставки ЦБ», — сетует Ахмедзянов из IBC Global.

«Рост ключевой процентной ставки ЦБ с 7,5% до 15% привел к увеличению затрат на заемные средства, что сделало стоимость фондирования малоинтересной, — соглашается Фомиченко из NF Group. — Удорожание обслуживания кредитов по уже имеющимся проектам также охлаждает интерес инвесторов к новым».

Другие участники рынка считают, что высокая ставка охладит как раз спрос на склады.

«Сдерживая инфляцию за счет роста ключевой ставки, ЦБ снижает и аппетит бизнеса к инвестированию в целом, то есть неизбежно мы увидим определенное охлаждение спроса, — полагает генеральный директор «Ориентира» Андрей Постников. — В связи с этим столь интенсивный рост ставок может замедлиться, но я не вижу предпосылок для их снижения».

«Мы прогнозируем, что высокий спрос сохранится еще два-три года, — резюмирует Бумагин из IBC Real Estate. — В текущей ситуации есть третий вариант: строительство объектов собственными силами, на своих земельных участках. Это хорошая альтернатива».